다시 쓰는 대한민국 부동산 사용설명서 - 앞으로 3년, 집값 상승 경로를 선점하라

새 정부의 규제 폭탄이 쏟아지는 가운데, 내 집 마련과 투자를 위한 ‘흔들리지 않는 기준’을 담은 책. 앞으로 3년, 집값 상승의 경로를 선점하기 위한 부동산 투자 전략을 제시한다. 스마트튜브 부동산조사연구소 김학렬 소장(필명 빠숑)의 대표작 《대한민국 부동산 사용설명서》 1판이 출간된 지 7년, 부동산 패러다임은 완전히 달라졌다. 그래서 저자는 25년 핵심 노하우와 변곡점 대응 전략을 더해 책을 대폭 개정했다. 이번 특별 증보판은 단순 업데이트가 아니라, 달라진 시장에 맞춰 새로 쓴 투자 생존 지침서다.



이 책은 흔들리는 시장 속에서도 투자자가 반드시 지켜야 할 ‘원칙’을 제시한다. 금리 향방 vs 대출 억제, 월세 시대, 정책 쇼크 같은 복잡한 변수 속에서도 살아남는 힘은 원칙에 있다. 빠숑은 시장·수요·가격·상품·입지·정책 6대 요소를 중심으로, 서울·비서울 전망, 아파트를 넘어 오피스텔·토지·지식산업센터까지 전방위 분석을 통해 기회의 지도를 펼쳐 보인다.



저자 김학렬(빠숑)은 25년간 현장에서 데이터를 분석하며 투자자들에게 길잡이가 되어왔다. ‘묻지 마 투자’ ‘자극적 전문가 멘트’를 경계하며 재현 가능한 원칙을 제시해 전문가부터 실거주 매수자까지 폭넓은 지지를 받아왔다. 부동산 투자 전문가 아기곰은 “혼돈과 규제 속 투자 필독서”, ‘삼프로TV’ 진행자 이진우는 “무엇을 사고팔지 제시하는 핀셋 전문가의 책”이라며 강력 추천했다.



규제·인구·월세·신도시·교통망,

지금은 옥석을 가릴 시간!



★아기곰, 오건영, 윤지호, 이진우, 트루카피 추천!



새 정부의 규제 폭탄이 쏟아지는 가운데, 내 집 마련과 투자를 위한 ‘흔들리지 않는 기준’을 담은 책. 앞으로 3년, 집값 상승의 경로를 선점하기 위한 부동산 투자 전략을 제시한다. 스마트튜브 부동산조사연구소 김학렬 소장(필명 빠숑)의 대표작 《대한민국 부동산 사용설명서》 1판이 출간된 지 7년, 부동산 패러다임은 완전히 달라졌다. 그래서 저자는 25년 핵심 노하우와 변곡점 대응 전략을 더해 책을 대폭 개정했다. 이번 특별 증보판은 단순 업데이트가 아니라, 달라진 시장에 맞춰 새로 쓴 투자 생존 지침서다.



이 책은 흔들리는 시장 속에서도 투자자가 반드시 지켜야 할 ‘원칙’을 제시한다. 금리 향방 vs 대출 억제, 월세 시대, 정책 쇼크 같은 복잡한 변수 속에서도 살아남는 힘은 원칙에 있다. 빠숑은 시장·수요·가격·상품·입지·정책 6대 요소를 중심으로, 서울·비서울 전망, 아파트를 넘어 오피스텔·토지·지식산업센터까지 전방위 분석을 통해 기회의 지도를 펼쳐 보인다.



저자 김학렬(빠숑)은 25년간 현장에서 데이터를 분석하며 투자자들에게 길잡이가 되어왔다. ‘묻지 마 투자’ ‘자극적 전문가 멘트’를 경계하며 재현 가능한 원칙을 제시해 전문가부터 실거주 매수자까지 폭넓은 지지를 받아왔다. 부동산 투자 전문가 아기곰은 “혼돈과 규제 속 투자 필독서”, ‘삼프로TV’ 진행자 이진우는 “무엇을 사고팔지 제시하는 핀셋 전문가의 책”이라며 강력 추천했다.



★격변의 시대, 흔들리지 않는 투자를 위한 6대 핵심 요소

· 시장: 금리·규제에도 흔들리지 않는 관점

· 수요: 전세 약화, 월세 확대, 인구 이동의 흐름

· 가격: 단기 시세보다 구조적 가격을 읽는 법

· 상품: 아파트를 넘어 오피스텔·토지·지산까지

· 입지: 강남 불패를 잇는 신도시와 지방의 잠재력

· 정책: 규제의 반복 속에서 읽어야 할 패턴



“평균에 속지 말고, 기회에 올라타라”

모두가 포기할 때, 1%는 기회의 지도를 펼친다!



6가지 대원칙으로 ‘가치’를 읽어라!



모두가 “이번 사이클은 다르다”고 말한다. 그러나 다른 것은 결과가 아니라 경로다. 가격은 늘 오르거나 내린다. 달라지는 건 순서와 타이밍, 누가 버티고 누가 탈락하는가다. 『다시 쓰는 대한민국 부동산 사용설명서』는 그 경로를 읽고 흐름을 붙잡는 원칙을 정리한 책이다.



지난 7년간 한국 부동산은 세 가지 거대한 파도를 동시에 맞았다. 첫째는 금리 급회전이다. 2024년 이후 금리는 2.5%대에서 동결 기조를 보이지만, 수치보다 중요한 것은 대출 제도와 심리다. DSR·LTV 같은 제도가 정교해질수록 가계부채의 구조가 집값 못지않게 운명을 가른다. 둘째는 임대 시장의 구조 전환이다. 전세의 위상은 낮아지고 월세가 표준이 되었다. 현금흐름이 왕이 된 시대, “전세 레버리지로 여러 채”라는 옛 공식은 통하지 않는다. 셋째는 초광역 교통망의 실험이다. GTX-A 개통은 지도상의 거리를 생활의 시간으로 바꿨지만, B·C노선은 여전히 정치와 예산에 흔들린다. 교통은 언제나 가격을 움직이지만, 노선도가 아니라 출퇴근표가 최종 가격을 만든다. 책은 이런 급변한 시장 환경 속에서 각자 상황이 전혀 다른 독자들에게 판단의 기준을 제시한다. 한마디로 자기 스스로 투자 전략을 짜도록 돕는다.



전국 평균은 당신의 전략이 될 수 없다!

평균값은 함정, 지역·상품의 디테일이 기회다



서울 아파트값은 평당 4천만 원을 넘어섰고, 전국과의 격차는 사상 최대다. 평균이라는 단어는 현실을 흐리게 만든다. 투자자가 읽어야 할 것은 전국 평균이 아니라 “내가 사는 경로의 평균”이다. 같은 라벨(투기과열, 조정대상지역) 안에서도 강남과 변두리는 전혀 다르게 움직인다. 평균이 아닌 디테일이 기회를 만든다. 비서울, 비강남을 도외시하면 기회는 증발한다.



여기에 인구 감소라는 장기 변수도 겹친다. 출산율 반등에도 불구하고 장기적으로 주택 수요는 달라진다. “작게, 가깝게, 효율적으로”가 주거의 키워드가 되고, 1기 신도시는 특별정비계획으로 재설계 문턱을 넘고 있다. “오늘의 구축”이 “내일의 신도시 2.0”이 될 수 있다. 중요한 것은 속도가 아니라 과정이다.



6대 원칙부터 ― 시장·수요·가격·상품·입지·정책

5대 전략까지 ― “흔들림 없는 투자” 실행 전략



이 책은 여섯 갈래의 원칙으로 시장을 읽는다. 빠숑의 트레이드마크인 이 6대 원칙은 25년 노하우를 집약해 더욱 완벽하고 정교해졌다.



[원칙 1] 시장은 오르내림이 아니라 대응의 영역이다. 금리 기사보다 자신의 재무상태표가 먼저다.

[원칙 2] 수요는 단순한 숫자가 아니라 생활의 압력이다. 육아, 통근, 보행, 안전이 가격을 밀어 올린다.

[원칙 3] 가격은 싸다는 이유로 사는 게 아니라, 경로를 읽어야 한다. 대장이 상한선을, 생활이 하한선을 정한다.

[원칙 4] 상품은 아파트뿐 아니라 오피스텔, 지식산업센터, 토지까지 비교해야 한다. 재건축·재개발도 시간과 비용을 반영해야 한다.

[원칙 5] 입지는 좌표가 아니라 네트워크다. 환승, 보행, 학교, 공원의 연결성이 삶을 밀어준다.

[원칙 6] 정책은 늘 뒤따르며, 투자 지역의 규제 라벨은 결국 바뀐다. 살아남는 건 원칙을 가진 사람이다.



또한 저자는 “혼돈과 규제 속에서도 버티는 집”에 투자할 다섯 가지 전략을 명확하게 제시한다. “버티는 집을 사라. 그리고 버티는 당신이 되라.”