도시재생의 이해 - 제3판

도시재생(Urban Renewal)이란 정치ㆍ경제ㆍ사회ㆍ문화적으로 슬럼화된 도시를 새로운 환경으로 재조명하여 한번 더 성장하기를 바라는 의미도 있으나 도시학이나 부동산학에서 도시재생은 기존도시의 노후화로 슬럼화된 도시를 새로운 환경으로 변화시키는 일련의 도시 변화 활동을 통칭하여 말한다. 또한 도시재생은 기계적 산업에서 하이테크ㆍIT산업 등 첨단산업구조의 변화와 신도시ㆍ신시가지 위주의 도시 확장으로 인하여 상대적으로 낙후되고 있는 기존도시를 새로운 기능을 도입ㆍ창출함으로 경제적ㆍ사회적ㆍ물리적으로 부흥시키는 것을 의미한다. 우리나라에서의 도시재생 개념은 ｢도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법｣에서 인구의 감소, 산업구조의 변화, 도시의 무분별한 확장 등으로 쇠퇴하는 도시를 지역 역량 강화, 새로운 기능의 도입ㆍ창출, 지역자원 활용을 통해 경제ㆍ사회ㆍ물리ㆍ환경적으로 활성화시키는 것을 도시재생이라 말하고 있다.



2000년대 들어서서 부동산학 분야의 연구는 매우 활발하게 이어지고 있다. 그러나 부동산학 분야가 대부분의 사람들은 부동산 중개로부터 시작하여 모든 것이 중개로 끝나는 것이 부동산이라고 착각하고 있지만 진정한 부동산학 분야야 말론 다른 어떤 학문보다도 폭넓고 깊이 있는 학문이며 우리들의 일상생활과 밀접한 관련성이 있는 실무ㆍ경험학문이다. 특히, 부동산 분야는 부동산개발ㆍ금융ㆍ투자ㆍ관리ㆍ경영 등 부동산 결정 분야가 있으며 부동산 마케팅을 비롯하여 평가ㆍ상담ㆍ중개ㆍ입지 분석ㆍ권리 분석 등 결정 지원 분야가 있다. 또한 이론 분야에서는 기초 이론 분야인 부동산의 특성을 비롯하여 관련 법, 부동산시장과 경기변동, 부동산 조세와 금융수학 등 파생되는 분야가 무궁무진하다.

그리고 부동산시장은 정치ㆍ경제ㆍ사회ㆍ문화의 변화 속에서 끊임없이 변화한다. 따라서 시장은 호황과 침체가 거듭되고 있지만 우리 인간에게는 의ㆍ식ㆍ주의 하나이며 삶의 터전인 동시에 아침에 눈을 뜨고 저녁에 눈을 감을 때까지 보이는 것이 모두 부동산이므로 한때는 부의 상징이기도 했으며 한때는 짐이 되기도 했다. 이렇듯 부동산은 우리들의 실생활에서 때로는 기쁨을, 때로는 슬픔을 안겨주는 불가분의 관계에 있기 때문에 누구에게나 조금은 관심의 대상이 되고 있으며 누구나 조금은 그 지식을 습득하려고 한다. 최근에 와서는 우리들이 모여 사는 도시를 새로운 모습으로 바꾸려는 도시재생사업이 활발히 논의되고 있으며 사업도 추진하고 있다.

도시재생(Urban Renewal)이란 정치ㆍ경제ㆍ사회ㆍ문화적으로 슬럼화된 도시를 새로운 환경으로 재조명하여 한번 더 성장하기를 바라는 의미도 있으나 도시학이나 부동산학에서 도시재생은 기존도시의 노후화로 슬럼화된 도시를 새로운 환경으로 변화시키는 일련의 도시 변화 활동을 통칭하여 말한다. 또한 도시재생은 기계적 산업에서 하이테크ㆍIT산업 등 첨단산업구조의 변화와 신도시ㆍ신시가지 위주의 도시 확장으로 인하여 상대적으로 낙후되고 있는 기존도시를 새로운 기능을 도입ㆍ창출함으로 경제적ㆍ사회적ㆍ물리적으로 부흥시키는 것을 의미한다. 우리나라에서의 도시재생 개념은 ｢도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법｣에서 인구의 감소, 산업구조의 변화, 도시의 무분별한 확장 등으로 쇠퇴하는 도시를 지역 역량 강화, 새로운 기능의 도입ㆍ창출, 지역자원 활용을 통해 경제ㆍ사회ㆍ물리ㆍ환경적으로 활성화시키는 것을 도시재생이라 말하고 있다. 또한 쇠퇴란 인구 감소, 저출산ㆍ고령화 등에 따른 인구 및 가구 구성의 급격한 변화, 산업구조 및 기능의 급격한 변화, 지방자치단체 세수의 급격한 감소, 기존 도심 외 지역의 개발에 따른 도시 기능의 급격한 변화 등으로 정의하고 있다.

이러한 현상은 본래부터 인간은 모여 사는 습성이 있기 때문에 예로부터 촌락을 이루고, 도시를 형성하며 발전해 왔는데 시간의 경과에 따라 구도시는 점점 노후ㆍ불량해지고 슬럼화되어 우리들의 삶의 질을 떨어트린다. 그 이유는 도시는 하나의 유기체이기 때문이다. 도시를 구성하고 있는 다양한 요소들은 매일매일 끊임없이 변화하며 그 변화 속에서 도시는 새로운 모습을 만들어 간다. 그런데 도시의 발달은 도시인구 집중화를 만들고 인구 집중화는 주택문제를 비롯하여 교통ㆍ환경ㆍ교육 문제 등 많은 문제점을 만들어 낸다. 따라서 이를 극복하기 위하여 많은 나라에서 신도시를 만들거나 도시 속의 도시를 새롭게 만들기 위한 도시재생사업은 꾸준히 진행하고 있다. 우리나라도 지난 2003년 7월 1일 그동안 난립되어 있던 도시재생 관련 법을 정비하여 ｢도시 및 주거환경정비법｣을 제정ㆍ시행하고 있으며 그 목적은 도시 기능 회복이 필요한 지역이나 주거환경이 좋지 않은 지역의 계획 정비와 노후ㆍ불량건축물의 효율적 개량에 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경개선과 주거생활의 질적 향상을 목적으로 하고 있다. 또한 2005년 12월 30일에는 ｢도시재정비 촉진을 위한 특별법｣을 제정ㆍ시행함으로써 도시재생사업이 원활하게 추진될 수 있도록 하였다. 이 역시 제정 목적은 도시의 낙후 지역에 대한 주거환경개선과 기반시설 확충 등을 체계적이고 효율적으로 추진하기 위해 필요한 사항을 정함으로써, 도시의 균형발전을 도모하고 국민의 삶의 질 향상에 기여하기 위해 제정된 법률이다.

그러나 도시재생사업을 추진하는 대부분의 정비사업조합에서는 복잡한 법률 및 사업 추진 과정과 많은 이해 관계인 그리고 경기변동에 대한 이해 부족 등으로 사업을 원활하게 추진하지 못하고 있는 것이 현실이다. 이에 다시 2013년 6월 4일 도시의 경제적ㆍ사회적ㆍ문화적 활력 회복을 위하여 ｢도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법｣을 재정하고 공공의 역할과 지원을 강화함으로써 도시의 자생적 성장 기반을 확충하고 경쟁력을 제고하며 지역 공동체를 회복하는 등 국민의 삶의 질 향상에 이바지함을 목적으로 시행하고 있다.

또한 2018년 2월 9일부터는 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣을 시행하면서 이제는 2가구 이상이면 재개발사업이나 재건축사업을 추진할 수 있도록 한 것이다. 이 법은 점점 인구는 감소하고 빈집은 증가하여 방치된 빈집을 효율적으로 정비하고 소규모주택 정비를 활성화하기 위하여 필요한 사항 및 특례를 규정함으로써 주거생활의 질을 높이는 데 이바지함을 목적으로 하고 있다. 특히, 빈집이란 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장이 거주 또는 사용 여부를 확인한 날부터 1년 이상 아무도 거주 또는 사용하지 아니하는 주택을 말한다. 물론, 미분양 주택 등은 해당되지 않는다. 뿐만 아니라 빈집정비사업이란 빈집을 개량 또는 철거하거나 효율적으로 관리 또는 활용하기 위한 사업이며 소규모주택정비사업은 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에서 정한 절차에 따라 노후ㆍ불량건축물의 밀집지역 또는 가로구역(街路區域)에서 시행하는 사업으로 자율주택정비사업(단독주택 및 다세대주택을 스스로 개량 또는 건설하기 위한 사업), 가로주택정비사업(가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업), 소규모 재건축사업(정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업), 소규모 재개발사업(역세권 또는 준공업지역, 주거환경 또는 도시환경 개선하기 위한 사업) 등을 말한다. 이러한 사업은 결국 도시 슬럼화를 방지하고 토지의 효율적 이용을 제고하고자 함이다.

저자는 40여 년 이상 부동산학을 연구하였으며 20여 년 간 도시정비사업의 이론 강의 및 실무경험을 바탕으로 기초이론이 없는 학부생들에게는 기본적 이론을 제공하고, 학위논문을 쓰는 대학원생들에게는 기본 이론과 관련 법률을 제공하며 또한 정비사업을 추진하는 조합 관계자분들에게는 현장에서 적용할 수 있는 실무 및 관련 법을 제공함으로써 도시재생사업이 원활하게 추진될 수 있도록 최신 법률을 중심으로 한 권의 책으로 엮어 보았다. 본서의 구성은 제1편이 도시재생 총론 편으로 도시의 쇠퇴와 재생, 도시재생의 기본 등 도시재생사업과 정비사업의 요약이 수록되어 있으며 제2편은 도시 및 주거환경정비사업, 제3편은 도시재정비촉진사업, 제4편은 빈집 및 소규모주택정비사업, 제5편은 도시재생 활성화 및 지원에 관한 사업이 관련법을 중심으로 개정된 법령을 보완하여 정리하였다. 또한 부록으로는 정부가 추진하고 있는 도시재생 뉴딜사업과 정비사업의 수익성 분석법(비례율), 주택재개발정비사업조합 표준정관과 주택재건축정비사업조합 표준정관이 첨부되어 있다. 특히, 본서는 해당 관련 법은 모두 각주 처리하여 하나의 법으로 통일시킴으로써 다른 법을 찾아보지 않아도 될 수 있도록 하였다. 그러나 일부 빠진 부분도 있을 수 있다. 관련 법이 자주 개정되는 관계로 책을 엮고 난 이후에도 개정 법률이 있을 수 있어 필요시에는 별도로 찾아봐야 할 것이다.