정비사업과 건설사업관리(CM) - 제4판

본서는 건설사업관리(CM)를 설명하면서 초보자를 위하여 중요한 부분은 도표로 설명하였다. 또한 이러한 구성은 현재 적용되고 있는 정비사업(주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업, 주거환경관리사업, 가로주택정비사업) 관련 법을 중심으로 하였으며, 관련법은 모두 각주 처리되어 있어 하나의 법으로 통일시킴으로써 다른 법을 찾아보지 않아도 될 수 있도록 하였다. 또한 관련 법이 자주 개정되는 관계로 책을 엮고 난 이후에도 개정 법률이 있을 수 있어 필요시에는 별도로 찾아봐야 할 것이다.



머리말

2000년대 들어서서 부동산학 분야의 연구는 매우 활발하게 연구되어 지고 있다. 그러나 부동산학 분야가 대부분의 사람들은 부동산 중개로부터 시작하여, 모든 것이 중개로 끝나는 것이 부동산이라고 착각하고 있지만, 진정한 부동산학 분야야말로 다른 어떤 학문보다도 폭넓고, 깊이 있는 학문이며 우리들의 일상생활과 밀접한 관련성이 있는 실무ㆍ경험학문이다. 특히, 부동산 분야는 부동산개발ㆍ금융ㆍ투자ㆍ관리ㆍ경영 등 부동산 결정분야가 있으며 부동산 마케팅을 비롯하여 평가ㆍ상담ㆍ중개ㆍ입지 분석ㆍ권리 분석 등 결정 지원 분야가 있다. 또한 이론 분야에서는 기초이론 분야인 부동산의 특성을 비롯하여 관련 법, 부동산시장과 경기변동, 부동산 조세와 금융수학 등 파생되는 분야가 무궁무진하다. 그리고 부동산시장은 정치ㆍ경제ㆍ사회ㆍ문화의 변화 속에서 끊임없이 변화하고 있다. 따라서 시장은 호황과 침체가 거듭되고 있지만 우리 인간에게는 의ㆍ식ㆍ주의 하나이며, 삶의 터전인 동시에 아침에 눈을 뜨고 저녁에 눈을 감을 때까지 보이는 것이 모두 부동산이므로 한때는 부의 상징이기도 했다. 또 한때는 짐이 되기도 했다. 이렇듯 부동산은 우리들의 실생활에서 때로는 기쁨을, 때로는 슬픔을 안겨주는 불가분의 관계에 있기 때문에 누구에게나 조금은 관심의 대상이 되고 있으며, 누구나 조금은 그 지식을 습득하려고 한다.

최근에 와서는 우리들이 모여 사는 도시를 새로운 모습으로 바꾸려는 도시재생사업이 활발히 논의되고 있으며, 사업도 추진하고 있다. 뿐만 아니라 이러한 사업은 모든 사람들의 관심 대상이 되고 있다. 인간은 모여 사는 습성이 있기 때문에 예로부터 촌락을 이루고, 도시를 형성하며 발전해 왔는데 시간의 경과에 따라 구도시는 점점 노후ㆍ불량해지고 슬럼화되어 우리들의 삶의 질을 떨어트린다. 그 이유는 도시는 하나의 유기체이기 때문이다. 도시를 구성하고 있는 다양한 요소들은 매일매일 끊임없이 변화하며, 그 변화 속에서 도시는 새로운 모습을 만들어 간다. 그런데 도시의 발달은 도시인구 집중화를 만들고, 인구 집중화는 주택문제를 비롯하여 교통ㆍ환경ㆍ교육 문제 등 많은 문제점을 만들어 낸다. 따라서 이를 극복하기 위하여 많은 나라에서 신도시를 만들거나 도시 속의 도시를 새롭게 만들기 위한 도시재생사업은 꾸준히 진행하고 있다.

우리나라도 지난 2003년 7월 1일 그동안 난립되어 있던 도시재생관련법을 정비하여 ｢도시 및 주거환경정비법｣을 제정ㆍ시행하고 있으며, 그 목적을 살펴보면 도시 기능 회복이 필요한 지역이나 주거환경이 좋지 않은 지역의 계획 정비와 노후⋅불량건축물의 효율적 개량에 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경개선과 주거생활의 질적 향상을 목적으로 하고 있다. 또한 2005년 12월 30일에는 ｢도시재정비 촉진을 위한 특별법｣을 제정ㆍ시행함으로써 도시재생사업이 원활하게 추진될 수 있도록 하였다. 이 역시 제정 목적은 도시의 낙후 지역에 대한 주거환경개선과 기반시설확충 등을 체계적이고 효율적으로 추진하기 위해 필요한 사항을 정함으로써, 도시의 균형 발전을 도모하고 국민의 삶의 질 향상에 기여하기 위해 제정된 법률이다. 뿐만 아니라 2013년 6월 4일에는 ｢도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법｣을 제정⋅공포하였다. 이렇게 또다시 특별법을 제정하여 시행하는 것은 인구 감소와 지역경제 침체 그리고 주거환경의 노후화 등으로 쇠퇴하는 도시지역에 활력을 불어넣는 도시재생 시책이 본격적으로 추진될 수 있는 제도적 기반을 마련하기 위한 것이었다. 이 법의 목적 역시 도시의 경제적⋅사회적⋅문화적 활력 회복을 위하여 공공의 역할과 지원을 강화함으로써 도시의 자생적 성장 기반을 확충하여 도시 경쟁력을 제고하고 지역 공동체를 회복하는 등 국민의 삶의 질 향상에 이바지함을 목적으로 하고 있다. 그 주요 내용은 크게 주민⋅지자체 중심의 계획수립, 중앙과 지방의 조직구성, 도시재생사업의 지원, 선도 사업 등 4가지로 요약된다. 그러나 이렇게 법으로 도시재생사업을 지원한다고 하여도 도시재생사업을 추진하는 대부분의 정비사업 조합에서는 복잡한 법률 및 사업 추진과정과 많은 이해관계인 그리고 경기변동에 대한 이해 부족 등으로 사업을 원활하게 추진하지 못하고 있는 것이 현실이다.

뿐만 아니라 정비사업에서도 일반건설사업에서 적용하고 있는 건설사업관리(CM)방식을 적용하므로 원활한 정비사업의 진행은 물론 경비 절감과 수익성 개선을 위한 대안이라고 생각되어 본서에서는 정비사업의 건설사업관리(CM) 적용 프로세스를 개발하여 엮어 보았다. 본서는 30여 년간 도시정비사업의 이론 강의 및 실무경험을 바탕으로 기초이론이 없는 학부생들에게는 기본적 이론을 제공하고, 학위논문을 작성하는 대학원생들에게는 기본 이론과 관련 법률을 제공하며, 정비사업을 추진하는 조합 관계자분들에게는 현장에서 적용할 수 있는 실무 및 관련법을 제공함으로써 정비사업이 원활하게 추진될 수 있도록 하고자 책을 엮게 되었다. 특히, 건설사업관리 분야에 근무하는 건설사업관리자(CMr)는 도시재생사업인 정비사업에도 건설사업관리(CM)를 적용할 수 있다는 것을 인식하고 보다 적극적인 업무에 적용할 수 있도록 본서를 엮게 되었다.

본서의 구성은 제1편이 도시재생의 기본적 이론 편이며 제2편은 일반적 건설사업관리(CM)다. 또한 제3편은 정비사업의 건설사업관리(CM) 적용 편으로 구성하였다.

본서는 건설사업관리(CM)를 설명하면서 초보자를 위하여 중요한 부분은 도표로 설명하였다. 또한 이러한 구성은 현재 적용되고 있는 정비사업(주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업, 주거환경관리사업, 가로주택정비사업) 관련 법을 중심으로 하였으며, 관련법은 모두 각주 처리되어 있어 하나의 법으로 통일시킴으로써 다른 법을 찾아보지 않아도 될 수 있도록 하였다. 그러나 일부 빠진 부분도 있을 수 있다. 또한 관련 법이 자주 개정되는 관계로 책을 엮고 난 이후에도 개정 법률이 있을 수 있어 필요시에는 별도로 찾아봐야 할 것이다.