조선 영조 때, 과거에 급제한 전라도 양반 황윤석은 1769년 한양에 올라와 종부시(조선시대 왕실의 계보를 기록하고 종실의 잘못을 조사하는 관청)의 종7~8품 관리로 일했다. 하급 공무원인 그는 반촌(泮村, 성균관 앞 반인들의 거주지)에 머물렀다. 숙박비는 월 2냥, 반찬값과 세탁비는 별도였다. 

박봉에 월세가 부담스러웠던 그는 집을 몇 군데 알아봤다. 종부시 인근 5칸 초가집은 40냥, 종부시 대문 밖 12칸 초가집은 110냥, 산림동(山林洞, 을지로 일대)의 12칸 초가집은 70냥, 인현동의 7칸 초가집은 50냥이었다.

그가 쓴 <이재난고(頤齋亂藁)>에 따르면 당시 한양은 초가집 1칸이 10냥, 기와집 1칸은 20냥이었다고 하니 시가보다 싼 집을 보러 다닌 것이었다. 그래도 그는 이조차 버거웠는지 결국 구매를 포기하고 월셋집 신세를 계속했다. 지방 출신의 하급 공무원 월급으로는 한양에서 도저히 집을 구할 수 없었던 것이다.  

예나 지금이나 내 집 마련의 ‘황금열쇠’는 부모의 재력인 것 같다. 황윤석과 비슷한 시기에 한양에 살았던 유만주는 과거에 번번이 낙방해 직업도 없었다. 하지만 그는 황해도 해주 판관인 부친과 친척들의 도움으로 도성 안에 집을 마련할 수 있었다. 유만주는 1784년 명동(明洞)과 1785년 창동(倉洞, 지금의 중구 남창동)에 각각 2000냥과 930냥을 주고 집을 샀다. 다만, 그 역시 집을 구하는 일이 손쉬웠던 것은 아니다.  

그는 오랜 기간 일기를 써 남겼는데, 1784년 8월 6일 자에는 “집을 사는 일이 참 어렵다. 모두 이와 같다면 누가 집을 사려고 물어보겠는가”라고 썼다. 당시에도 한양에서 집 구하기는 힘들었고, 극심한 스트레스에 시달렸다는 것을 알 수 있다. 유만주가 남긴 일기를 보면, 그는 1784년 1월부터 집을 구하기 위해 수서(水西, 중구 남대문로 4가) 창동, 난동(蘭洞, 중구 회현동), 명동, 한정동(寒井洞, 종로구 명륜동 4가 일대), 공동(公洞, 중구 소공동), 낙동(駱洞, 중구 충무로 근방) 등에 집을 보러 다녔고, 수차례 계약 과정을 반복해야 했다. 가격대가 맞지 않은 적도 있지만, 어렵게 돈을 구해 집문서까지 교환했는데도 계약이 파기되는 경우도 있었다.

그의 일기를 보면 부동산 중개업자인 ‘집주릅’의 농간에 몇 차례 휘둘렸던 것 같다.  

“집값이 갑자기 1만 문(100냥) 늘어 1300냥이 되었다”(1784년 4월 18일)라든가 “값을 2000을 올린 것은 참으로 본디 헤아렸던 바가 아니지만 무익하게 화를 내면 일에 매우 불리하고 일에 마땅하지도 않을 것이다. 사람으로 하여금 속이 뒤집히게 한다”(1784년 7월 27일) 같은 내용이 있기 때문이다.

속이 터질 지경이었는데도 그는 집주릅에게 화를 내지 못했다. 그것은 집주릅이 신분은 낮아도 집을 소개하는 것부터 계약 과정 전반에 적잖은 영향력을 갖고 있었기 때문이다. 집주릅은 집 계약뿐 아니라 집을 소개해주고 계약문서를 쓰는 것에서도 별도로 수수료를 챙겼으며, 집주릅이 그려주는 집 도면은 사채업자에게 돈을 빌리는 데도 중요한 근거자료가 됐다. 그래서 유만주는 6월 11일 집주릅과 공동의 2100냥짜리 집을 본 뒤, 집주릅에게 해주 먹 4홀과 해주 붓 3자루, 해주 담배 한 근을 보내주고는 별도로 보상할 것이라고 전하는가 하면 그가 집 도면을 그려준 대가로 먹과 생선을 건네기도 했다.  

결국 그는 8개월 만에 명동에 100칸짜리 집을 2000냥에 샀다. 앞서 황윤석이 한양의 기와집은 1칸당 20냥이라고 했으니 대략 시가에 맞는 집을 찾은 셈이다. 그의 부친은 ‘분수에 맞지 않는 비싼 집’이라고 못마땅해했지만, 아름다운 정원이 있는 집을 원하던 유만주는 계약을 강행했다.

부친이 종5품 현직에 있었지만, 2000냥은 큰돈이었다. 그래서 그는 집값의 상당액을 친척과 경강주인들에게 빌렸다. 조선 후기 대동법이 확산되어 전국에서 거둔 세금(쌀)을 비롯해 각지의 상품들이 한강을 통해 마포 일대로 모였는데, 경강주인들은 이 지역에서 숙박과 유통을 독점한 업자들이었다. 전국의 상품이 이곳에서 거래되고 유통됐다는 점에서 지금의 쿠팡 같은 존재였던 셈이다. 현금도 풍부해 이들은 한양 사금융의 ‘큰손’이기도 했다. 유만주가 경강주인 측에 1050냥을 빌리고 싶다고 편지를 보내자 이들은 이튿날 새벽에 돈을 보내주겠다고 답장을 보냈다. 대출을 의뢰하면 이튿날 돈이 융통됐다는 것을 보여준다. 지금으로 치면 카카오뱅크만큼이나 빠른 속도였다.

그렇다면 유만주가 구입한 집값은 어느 정도의 가치를 갖고 있었을까. 일단 유만주의 집값과 전셋값을 비교해보자.

유만주는 1779년과 1782년 한양에 전세로 거주했는데, 가격은 각각 3만1000문(310냥)과 2만5000문(250냥). 명동 집값이 2000냥이니 전셋값의 7~8배 정도 했던 셈이다. 전셋집이 어느 정도 규모였는지는 모르겠지만, 그가 친척과 사금융까지 융통해 ‘영끌’로 명동에 100칸짜리 집을 산 걸 보면 전셋집도 이보다 작진 않았을 것이다. 그렇다면 매매가와 전세가의 차이는 지금과 비교해봤을 때 퍽 컸던 셈이다.  

수요는 많고 공급은 적으니 당연히 시세차익도 누릴 수 있었다. 조선 헌종 때 한양 경화사족의 겸인(집사)이었던 이윤선은 1854년 방교(芳橋, 종로구 신문로 일대)로 이사했는데, 집값 1500냥에 집 앞 밭까지 합쳐 2250냥을 주고 샀다. 그리고 1863년엔 이 집을 3000냥에 팔고 2550냥을 들여 상대창동(남대문로 3, 4가)의 주택을 구입했다. 9년 만에 750냥(집값의 33.3%)의 시세차익을 남긴 셈이다. 그는 평생 한양에서 살았고, 일기로 남긴 29년 동안 6차례 이사를 다녔는데 이 같은 재테크를 통해 적잖게 재산을 불릴 수 있었다.

당시 매매 기록을 보면 주택 거래는 활발한 편이었다. 평균 5~6년에 한 번씩 집주인이 바뀌었는데 때로는 3~4개월 만에 바뀌는 경우도 있었다. 앞에서 소개한 유만주는 이사를 가기 위해 부동산 소개로 6곳의 후보지를 둘러보기도 했다.

한편 무직자였던 유만주는 현직 관료인 아버지에게 생활비를 받아 썼는데, 1784년 8월 5일 일기를 보면 한 달 생활비로 16냥을 받았다. 그렇다면 명동 집은 125개월 치의 생활비였던 셈이다(이외에도 유만주는 충북 단양에 있는 농장에서 정기적으로 오는 곡식으로 부수입을 삼았던 것 같다).

또 당시 쌀 석 되가 10문이었다고 하니, 명동 집 가격은 쌀 3000말(200섬)에 해당한다. 유만주는 1778년 7월 23일 일기에서 8명 식구의 연간 쌀 소비량을 8섬이라고 남겼으니, 명동 집값은 8명 식구가 25년간 먹을 쌀의 양이기도 했다.  

참고로 유만주는 일기에 한양 사대부 저택 중 가장 비싼 것은 입동(笠洞)에 있는 이은의 집으로, 380여 칸이며 2만냥 남짓 한다고 썼다. 유만주는 한양에서 가장 비싼 집의 10분의 1 정도 되는 집에 살았던 셈이다. 2021년 전국 공동주택 가격에 따르면 한국에서 가장 비싼 아파트는 더펜트하우스 청담으로 전용면적 407.71㎡에 163억2000만원이었다. ㎡당 4002만8451원인 셈이다. 유만주가 살았던 집은 지금으로 치면 16억원 정도 되는 48평 아파트가 아니었을까.

이렇게 도성의 주택값이 폭등하다 보니 국가에서도 신경 쓰지 않을 수 없었다. 한양 집값을 잡는 데 가장 적극적인 국왕은 영조였다. 그는 한양 집값 상승의 주요 원인이 시세차익을 노린 다주택 보유에 있다고 봤다. 그래서 영조는 극약처방을 내렸는데, 관직자는 일반 서민들의 집을 구입할 수 없도록 해 사실상 실거주 외에는 집을 가질 수 없도록 했다. 또 영조는 일부 양반들이 피접(避接, 병 치료를 위해 살던 집을 떠나 다른 곳에 머무르는 것)을 핑계로 하층민의 집을 빌렸다가 아예 빼앗는 ‘여가탈입(閭家奪入)’을 근절하기 위해 아예 세입 자체도 금지했다. 즉, 1가구 1주택만 허용하고 모든 전·월세를 막아버린 셈이다.

이를 어기면 관리는 벼슬길을 2년 동안 막고, 유생은 6년간 과거시험 응시자격도 박탈했다. 또 일반인의 집을 사들인 공직자에겐 1년 안에 모두 집을 내놓도록 했다. 왕의 측근이었던 홍봉한은 이런 급격한 정책을 우려했다.

“어영대장 홍봉한이 임금에게 아뢰기를, ‘이번에 (주택을) 팔고 사는 것을 모두 금지하신 하교는 성의(聖意)를 우러러 알 수 있습니다마는, 이보다 앞서 매입한 것을 하루 이틀 안에 모두 도로 물리게 하면 매우 소요스러울 것이며… 사대부도 전하의 백성이니, 마땅히 진념(軫念)하는 방도가 있어야 할 것입니다’ 하니, 임금이 말하기를, ‘적간(摘奸, 부정한 일에 대한 조사)에 들지 않은 자는 탕척(蕩滌, 사면)하고 그 나머지는 올해 안으로 도로 물리게 하라.’” (<영조실록> 30년 7월 16일)

위에서 살펴봤듯이, 한양은 한양 토박이들만 사는 곳이 아니었다. 조선시대에는 과거에 급제해 관료가 되거나 훈련도감의 군인이 되어 한양에 오는 경우도 있었고, 일부 서민들은 이들에게 세를 줘 먹고 살았다. 우리에게 잘 알려진 정약용도 본래 경기 양평에 거주했지만, 벼슬을 하면서 지금의 명동 지역에 세를 얻어 살았다. 그런데 1가구 1주택만 허용한다는 것은 현실과는 동떨어진 해법이었다. 당장 영조의 측근이라 할 수 있는 부제학 원경하와 좌의정 김상로가 일반인의 집을 사들인 게 들통나 문제가 됐다.  

그렇다면 이런 ‘반시장’적인 정책이 집값을 잡았냐 하면 그것도 아니다. 지금까지 전해지는 18~ 19세기 장통방(서울 남대문로와 서린동 일대)의 주택 매매 기록에는 당시 한양 집값의 변화가 고스란히 담겨 있다. 1719년 160냥에 거래된 집이 1764년 200냥, 1769년 300냥, 1783년 350냥으로 서서히 오르다가 1800년 900냥, 1830년 1205냥, 1831년 1500냥으로 급격히 상승했으니, 100여 년 동안 10배 가량이 뛴 셈이었다. 공급 없는 억제만으로는 한계가 있었던 것이다.

유성운 중앙일보 기자. 고려대학교 한국사학과를 졸업하고 동 대학원 기후환경학과 석사 과정을 밟고 있다. 저서로 <걸그룹 경제학>, <리스타트 한국사도감>, <사림, 조선의 586>이 있으며 <당신이 전쟁을 원하지 않는다면>, <세계사 속 중국사 도감> 등을 번역했다.