결국 본인이 그 집에서 실거주하는지 여부와 상관없이 수익률은 상승률과 전세가 비율에 따라 일정하다. 이를 식으로 나타내면 ‘수익률=상승률 / (1-전세가비율)’이라 하겠다.집값 상승률 2위 강남구, 수익률은 7위다음 표는 지난 12년간의 수익률 상위 15개 지역을 나타낸 표이다.
이처럼 상승률은 높지만 수익률이 상대적으로 낮은 대표적인 지역으로는 과천과 용산이 있다. 과천의 경우 지난 12년간 아파트 매매가 상승률은 67.1%로 전국 상위 13위이지만 수익률은 116.9%로 45위에 불과하다. 과천보다 더 나은 투자처가 44개 지역이나 있었다는 뜻이다.
용산도 마찬가지이다. 상승률은 70.1%로 전국 상위 9위에 해당하지만 수익률은 127.8%로 36위에 불과하다. 과천이나 용산은 명성에 비해 실익이 적다는 의미이다.
이와 반대로 상승률에 비해 수익률이 월등히 높은 지역도 있다. 광주광역시 서구의 경우 상승률이 37.3%로 전국 58위에 불과하지만 수익률은 155.9%로 상위 15위에 해당한다. 전세가 비율이 무려 76.1%에 달하기 때문이다. 집값의 4분의 1도 되지 않는 자금으로 투자가 가능했기 때문이다.
서울 성북구도 비슷한 경우이다. 상승률은 58.0%로 상위 24위에 불과하지만 수익률은 157.4%로 13위나 된다.
지금도 과천이나 용산은 상승률에 비해 수익이 적으니 ‘빛 좋은 개살구’이고 광주 서구나 성북구는 지금도 실속이 있는 투자처라는 것이 아니다. 수익률에 직접적인 영향을 주는 상승률이나 전세가 비율은 계속 변하고 있기에 12년 전과 투자 환경이 다를 수 있기 때문이다.
하지만 지난 12년간의 주택시장에서 우리가 얻을 수 있는 교훈은 ‘비싼 아파트’라고 반드시 수익이 높은 투자처는 아니라는 점이다.
물론 현재의 부동산 정책이나 그 결과물인 현행 부동산 세법하에서는 여러 채의 저가 주택보다는 한 채의 똘똘한 고가 아파트에 투자하는 것이 훨씬 높은 수익률을 기대할 수 있다.
하지만 이 때문에 자금이 적은 사람이 고가 아파트를 살 돈을 모을 때까지 투자를 하지 않는 것은 좋은 전략은 아니다. 그동안 돈 가치가 지속적으로 떨어지는 면도 있지만 저가 아파트라고 모두 투자 가치가 적은 것이 아니기 때문이다. 지난 12년 전에 광주 서구에 투자했던 사람이 과천에 투자했던 사람보다 39.0%포인트나 높은 수익을 거둘 수 있었던 것처럼 실익을 거둘 수 있는 저가 지역도 있다.
이를 위해 전세가 비율이 높아지고 있는 지역을 눈여겨볼 필요가 있다. 앞으로 오를 수 있는 지역을 고르는 것은 일반인에게는 무척 어려운 일이지만 전세가 비율이 높아지는 지역을 조사하는 것은 누구나 할 수 있는 일이기 때문이다.
아기곰 (‘재테크 불변의 법칙’ 저자)
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