최근 서울과 수도권 일부 아파트 단지에서 그동안 추진해 오던 리모델링 계획을 접고 재건축으로 방향을 선회하려는 움직임이 점차 눈에 띄게 나타나고 있다.

리모델링보다 재건축이 완공 후 자산가치 상승 폭이 더 클 수 있다는 기대감이 작용한 데다, 서울시가 최근 정비사업 활성화 정책을 연이어 내놓으며 민간 사업 참여를 독려하는 흐름이 영향을 미쳤다는 분석이다. 단지별 사업 속도와 주민 의견이 엇갈리면서 사업 방식 전환을 둘러싼 논의도 더욱 활발해지는 분위기다.

9일 정비업계에 따르면 서울 용산구 동부이촌동 ‘이촌우성아파트 리모델링 조합’은 지난달 15일 개최한 총회에서 향후 사업 추진 방향을 결정하기 위한 조합원 표결을 진행했다.

관련 법령에 따르면 지역주택조합은 설립 후 3년 이내 사업시행인가를 받지 못한 경우 조합원 의견을 수렴해 해산 여부를 결정할 수 있고, 이번 총회는 사실상 해당 단지의 사업 향방을 가르는 분수령이었다. 표결 결과 참석 조합원 107명 중 찬성 47명, 반대 60명으로 해산 의견이 우세하며 조합은 법적 절차에 따라 해체 수순에 들어가게 됐다.

동부이촌동은 그동안 용적률이 높아 재건축 요건 충족이 쉽지 않았던 지역으로, 대부분 단지가 리모델링을 추진해온 곳이다. 기존 용적률이 300%를 넘는 경우가 많아 종전 규제 하에서는 재건축 추진이 사실상 불가능했고, 이에 합리적인 대안으로 리모델링이 선택돼 왔다.

실제로 ‘이촌 르엘(이촌현대)’은 공사비 증액·준공 일정 조율을 마친 뒤 지난해부터 본격적으로 리모델링 공사에 착수했다. ‘이촌 강촌’ 역시 지난 3월 건축심의를 통과하며 사업이 빠르게 속도를 냈고, 2281가구 규모의 ‘이촌 한가람’도 5월 사전심의를 통과하며 내년 상반기 건축심의 접수를 목표로 준비 중인 것으로 전해진다.

그러나 ‘이촌 우성’은 조합 해산 결정으로 기존 계획이 사실상 백지화될 위기에 놓였고, 조합 해체 후 재건축으로 전환해야 한다는 의견이 힘을 얻으며 새로운 논의가 시작되는 모습이다.

인근 ‘한강 대우아파트’ 또한 조합 설립 요건을 충족해 2023년 법정 동의율을 확보했으나 이후 2년 이상 뚜렷한 진전이 없었다. 추진위원장 역시 재건축으로의 방향 전환에 긍정적이라는 소식이 전해지며, 주민 사이에서도 ‘기존 계획을 유지할지, 사업성을 높일 수 있는 재건축으로 갈아탈지’ 논의가 수면 위로 부상하고 있다.

서울시의 정비사업 정책 기조 변화가 이러한 분위기를 뒷받침하고 있다는 시각도 있다.

서울시는 지난해 ‘2030 서울특별시 도시·주거환경정비 기본계획’을 통해 사업성 보정계수 적용·현황 용적률 인정 등 재건축 수익성 개선 요소를 제도화했다. 최근 발표된 ‘신통기획 2.0’ 역시 절차 단축·심의 신속화·사업 단계 간소화를 핵심으로 하고 있어, 정비사업 진행 속도가 과거보다 빨라질 수 있다는 기대가 나온다.

재건축 찬성 주민들은 준주거지역 종상향 가능성 및 보정계수 적용 등을 통해 추가 분양분 확보가 가능하고, 완공 후 시세 상승 폭도 리모델링보다 클 것으로 보고 있다.

서울 성동구 ‘응봉대림1차’는 2007년부터 리모델링을 추진했으나 수년간 진척이 느리고 사업 지연에 따른 피로감이 누적되면서 주민 불만이 확대됐다. 최근에는 재건축준비위원회와 기존 리모델링 조합 간 협의가 이뤄져 조합 해산 절차가 진행 중이며, 향후 재건축 추진 여부를 두고 후속 논의가 이어질 전망이다.

사업 방식에 대한 갈등이 표면화된 강남구 개포동 ‘성원대치2단지’는 리모델링 조합 해산추진위까지 구성돼 9월 총회 표결에서 조합 해산에 65%가 찬성했지만, 조합 측이 제기한 가처분 신청이 법원에서 받아들여지며 사업이 혼란 상태에 놓였다. 주민 간 의견 대립이 장기화될 경우 사업 전체가 수년간 표류할 수 있다는 우려도 나온다.

전문가들은 사업 방식 전환이 단순히 ‘가치 상승 기대’만으로 결정할 문제는 아니라며 신중한 접근을 주문한다.

재건축으로 갈 경우 인허가 절차를 처음부터 다시 밟아야 해 사업 기간이 수년 이상 늘어날 수 있고, 이미 리모델링 과정이 상당 부분 진척된 단지는 그동안 투입된 비용과 시간이 손실로 남을 수 있기 때문이다.

한 대형 건설사 관계자는 한 대형 건설사 관계자는 '재건축 전환 시 사업 지연과 비용 증가 리스크가 상당하다'며 '특히 리모델링이 일정 수준 진행된 단지는 주민 피해가 더 클 수 있어, 정확한 사업성 분석과 시나리오 검증이 반드시 선행돼야 한다'고 말했다.

이코노미퀸 김정현 기자 사진 뉴스1